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  |  09. Januar 2019

Neue Höchststände bei Büromieten

Trotz eines starken vierten Quartals (283.500 m²) fiel der Flächenumsatz im Berliner Büromarkt 2018 mit 875.000 m² knapp sieben Prozent geringer aus als im Rekordjahr 2017. Dennoch wurde damit das zweitbeste Umsatzergebnis seit Beginn der Aufzeichnungen registriert. Zunehmende Flächenengpässe, denen selbst durch das im Jahresvergleich fast 80 Prozent höhere Baufertigstellungsvolumen nicht entgegengewirkt werden konnte, verhinderten ein höheres Ergebnis. Mit jeweils knapp 200.000 m² waren die zentrale Bürolage Ost und der Teilmarkt Berlin Süd die Spitzenreiter beim Flächenumsatz.

Der Leerstandsabbau setzte sich vor allem in der zweiten Jahreshälfte weiter fort. Die Leerstandsquote lag Ende des Jahres 2018 nur noch bei 1,6 Prozent, nach 2,2 Prozent Ende 2017. Das kurzfristig beziehbare freie Büroflächenangebot verringerte sich zum Vorjahreszeitpunkt um 30 Prozent und beträgt jetzt nur noch rund 290.000 m². In den zentralen Bürolagen sind jetzt nur noch verschwindend geringe 87.900 m² für einen zeitnahen Bezug verfügbar.

Weniger Flächenumsatz durch Großflächen
Flächen über 10.000 m² machen nur noch 17 Prozent des gesamten Büroflächenumsatzes aus. 2017 waren es noch 27 Prozent. Bei annähernd gleicher Anzahl der Abschlüsse sank der Flächenumsatz bei Großflächen um mehr als 40 Prozent. Bei sechs der zehn Abschlüsse 2018 handelte es sich um Projektanmietungen – ein Ausdruck der Knappheit an geeigneten großflächigen Büroobjekten im Bestand. Freie Flächen im Bestand mit mindestens 10.000 m² finden sich aktuell nur noch außerhalb der zentralen Bürolagen. Mit 29.900 m² war die neue Deutschlandzentrale von Vattenfall am Südkreuz der mit Abstand größte Abschluss 2018.

Kathrin Hellwig, Leiterin Bürovermietung Berlin bei Cushman & Wakefield: „Die Knappheit bei großen zusammenhängenden Flächen ist so groß, dass Mieter in diesem Segment Sonderwünsche bei Aus- und Umbau kaum noch durchsetzen können – die Objekte werden immer häufiger so vermietet, wie sie vorliegen. Mehr Mieter gehen daher dazu über, ihre neu angemieteten Flächen auf eigene Kosten selber auszubauen. Eine Entspannung des Marktes ist erst für 2020/2021 zu erwarten.“

Geplante Neubauten für 2019 zum Großteil vorvermietet
Wurden 2017 mit 131.400 m² außergewöhnlich wenig neue Büroflächen fertiggestellt, so liegen die Fertigstellungen des Jahres 2018 mit 235.800 m² wieder über dem fünfjährigen Durchschnitt. Verzögerungen im Baufortschritt einzelner Projekte haben ein noch höheres Ergebnis verhindert. Grund dafür sind nicht zuletzt die knapp werdenden Kapazitäten in der Baubranche. Als Reaktion auf die Flächenknappheit hat die Bautätigkeit mittlerweile deutlich zugenommen – Ende 2018 befanden sich knapp 1,3 Millionen Quadratmeter im Bau, deren Fertigstellung in den nächsten vier Jahren erfolgen soll. Vom Gesamtvolumen werden am Markt noch 51 Prozent zur Anmietung angeboten, darunter Flächen im East Side Tower und im B:HUB Start-up Komplex, beide im Teilmarkt Media Spree und voraussichtlich 2021 bezugsreif. Von den 583.700 m² Neubau, die 2019 fertiggestellt werden sollen, sind bereits über zwei Drittel vorvermietet, darunter zum Beispiel die Allianz-Zentrale und das „UP!“ in der Koppenstraße.

Anstieg der Büromieten – noch kein Ende in Sicht
Die realisierbare Spitzenmiete stieg im Verlauf des Jahres um vier Euro oder 14 Prozent auf nunmehr 33,00 Euro/m²/Monat. Waren Abschlüsse über 30,00 Euro im Vorjahr noch die Ausnahme, sind sie mittlerweile normal für Flächen bester Qualität und Lage. Selbst außerhalb der Berliner Spitzenlagen werden diese Werte bereits vereinzelt erzielt. Die gewichtete Durchschnittsmiete aller Neuabschlüsse lag im Jahr 2018 bei 20,80 Euro/m²/Monat und Monat. Gegenüber dem Vorjahr ist das ein Anstieg um zehn Prozent. Vor dem Hintergrund der Flächenknappheit und einer stabil hohen Nachfrage spricht alles dafür, dass sich der Mietpreisanstieg im Jahr 2019 fortsetzen wird.

Die Bedeutung von Flexible Workspace nimmt weiter zu
Flächen für Flexible Workspace machen einen wachsenden Anteil am Gesamtumsatz aus. Nachdem deren relativer Anteil im Vorjahr bei sieben Prozent lag, erhöhte sich der Anteil am gesamten Flächenumsatz auf aktuell neun Prozent. Besonders viele Abschlüsse wurden im vierten Quartal mit allein 50.500 m² von 75.300 m² im Gesamtjahr getätigt. Auffallend ist, dass die Anbieter von Flexible Workspace zunehmend Flächen abseits der zentralen Lagen anmieten, beispielsweise in Prenzlauer Berg oder Kreuzberg, um nahe an ihrer „Community“ aus der Start-up-Szene zu sein. Befanden sich 2017 rund 30 Prozent der neuangemieteten Flächen an Standorten außerhalb der zentralen Bürolagen, waren es 2018 bereits 45 Prozent. Für Flächen, die an Anbieter von flexiblen Büroflächen vermietet werden, können vergleichsweise höhere Mieten durchgesetzt werden. So zahlen Anbieter von Flexible Workspace für Flächen in zentralen Lagen zirka 25 Prozent mehr und außerhalb der zentralen Lagen gut 30 Prozent mehr als andere Mieter. Dies ist nicht zuletzt auf höhere Ausbaukosten in diesem Bereich zurückzuführen, welche wiederum eine Folge der besonderen räumlichen Aufteilung und Ausstattung dieser Büros sind.

Ausblick für 2019
Es spricht alles dafür, dass Berlin auch 2019 von einer anhaltend hohen Nachfrage nach Büroflächen profitieren wird. Jedoch wird es angesichts der Flächenknappheit und des hohen Vorvermietungsgrades der aktuell im Bau befindlichen Projekte für Unternehmen noch herausfordernder werden, ihren Flächenbedarf zu decken. Insbesondere mietpreissensible Unternehmen dürften ihre Überlegungen verstärkt dahin ausrichten, ihren Vertrag im aktuell belegten Objekt zu verlängern und über die Optimierung ihrer Bestandsflächen nachzudenken. Vor diesem Hintergrund ist mit einem Flächenumsatz 2019 zu rechnen, der bestenfalls an den 2018 erreichten Wert heranreicht.
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