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  |  23. Februar 2021

Neustrukturierung des Büromarktes

Vier Teilmarktcluster

Neue Teilmärkte bilden die Entwicklung der Hauptstadt ab. Ein größerer Innenstadtbereich, diverse Innovationscluster und neue Umlandteilmärkte stehen hier im Fokus.

CBRE hat die Teilmärkte des Berliner Büromarktes umfassend neu geordnet. Die nun 20 neuen Teilmärkte können den Clustern City, City Fringe, Peripherie und Umland zugeordnet werden. Bisher setzte sich der Büromarkt der Hauptstadt aus lediglich zwölf Teilmärkten zusammen und es gab bisher keine Umlandteilmärkte. Diese Überarbeitung bildet nicht nur die aktuelle Situation ab, sondern soll auch der absehbaren, zukünftigen strukturellen Entwicklung der Hauptstadt in den kommenden Jahren Rechnung tragen. Die Definition von Teilmärkten ist ein wichtiges Instrument der Immobilienbranche, mit dem Gebiete mit vergleichbaren städtebaulichen und immobilienwirtschaftlichen Kriterien zusammengefasst werden können. Dadurch können Unternehmen, Entwickler und Investoren erste Entscheidungen bezüglich einer Standortwahl gemäß ihren eigenen Vorgaben zu Anbindungs-, Repräsentanz- oder Risikoaspekten treffen. Auch bei Bewertungen und Finanzierungen von Immobilien spielen die Struktur und Klassifizierung von Teilmärkten in einem Markt eine nicht unwesentliche Rolle.

„Berlin hat eine atemberaubende Entwicklung hinter sich und auch als Bürostandort wird die Stadt in Deutschland immer mehr zu einer Klasse für sich. Bürogebäude sind eine maßgebliche Säule der Stadt- und Wirtschaftsstruktur Berlins. Neben Büronutzern, nationalen wie internationalen Investoren geben wir auch der Politik und der Stadtplanung mit neuen Teilmärkten einen Ansatz für weitere Planungen“, sagt Kai Mende, City Lead Berlin bei CBRE.

„Vor allem für in Berlin neue Akteure sind die neuen Teilmärkte sehr hilfreich, denn sie bieten eine aktuelle qualitative Aussage im Gegensatz zu der bisher überholten geografischen Aufteilung“, sagt Marc Vollmer, Head of Office Leasing bei CBRE in Berlin.

„Mit dieser längst überfälligen Neustrukturierung wollen wir einen Impuls setzen und hoffen, dass dieser Ansatz zu einem neuen Konsens in der Immobilienbranche führen wird“, sagt Jirka Stachen, Team Leader Research bei CBRE.

Die vier Teilmarktcluster im Detail

City
Der Innenstadtbereich hat sich erweitert und beinhaltet nicht mehr nur die traditionellen Central Business Districts (CBD) AAA City-West, AAA City-Ost und AAA Potsdamer Leipziger Platz, sondern reicht vom Olivaer Platz über den Innenstadtbereich bis hin zur Mediaspree. Der traditionelle CBD City West und die sich etablierenden Märkte Europacity und Mediaspree bilden den Rahmen des neu definierten Teilmarktes City. Auch das Regierungsviertel und die an die Chausseestraße und den Tiergarten angrenzenden Areale gehören dazu. „Der massive Bedeutungsgewinn Berlins in den vergangenen 20 Jahren als Wirtschaftsstandort hat zu einer stetigen Verschmelzung der zentralen Bürolagen geführt, die sich in den kommenden Jahren weiter fortsetzen wird“, sagt Mende. Als kreatives Zentrum der Stadt hat der Hackesche Markt an Profil gewonnen. Der diesem Teilmarkt angrenzende Alexanderplatz wird sich in den nächsten zehn Jahren zu einem neuen CBD mit Bürohäusern als Landmark-Immobilien entwickeln. „Am ‚Alex‘ scheiden sich in Berlin erfahrungsgemäß die Geister. Unumstritten ist jedoch, dass es keine zentralere Lage gibt. Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht bietet er zudem die einzige Möglichkeit in der Hauptstadt eine zusammenhängende Büro-Skyline entstehen zu lassen“, erläutert Stachen. „Derart repräsentative Flächen werden vor allem von internationalen Unternehmen gesucht, welche Bürotürme bereits von anderen Städten gewohnt sind und diese für ihre Repräsentanz schätzen gelernt haben“, ergänzt Vollmer.

City Fringe
Der Teilmarktcluster City Fringe umschließt den Teilmarktcluster City und orientiert sich an dem Ring ehemaliger selbstständiger Standorte wie zum Beispiel Charlottenburg, Wilmersdorf, Tempelhof, Neukölln und Reinickendorf sowie als Pufferzone um den S-Bahn Ring. Damit beinhaltet dieser Bereich sehr gut angebundene Bürolagen „Das Areal zeichnet sich durch kurze Wege zur Arbeit, attraktive städtische Wohnareale und moderate, wenn auch dynamisch steigende Büromieten aus“, sagt Stachen. „Im City Fringe fühlen sich aufgrund der exzellenten Anbindung viele Branchen wohl. Und perspektivisch wird zudem die Siemensstadt 2.0 in Verbindung mit dem Areal des ehemaligen Flughafens Tegel ein neuer Technologie- und Innovationsstandort werden,“ führt Vollmer auf.

Peripherie
Der Teilmarktcluster Peripherie beinhaltet die Randlagen der Stadt Berlin und umfasst im Wesentlichen das Berliner Stadtgebiet außerhalb des S-Bahn Ringes. „Angesichts der immer dichteren Bebauung in den zentraleren Teilmärkten stellen die peripheren Lagen einen wichtigen Reserveraum für die Berliner Wirtschaft dar, der noch umfassendes Potenzial für zukünftige Büroentwicklungen bietet“, sagt Vollmer. Das Gebiet zeichnet sich durch Wohnen im Grünen, einen fließenden Übergang zum Umland und durch kleinere Zentren wie Zehlendorf, Köpenick und Pankow mit noch moderaten Mieten aus. Großes Potenzial für vor allem technologie-orientierte Unternehmen bietet Adlershof/Schöneweide mit seinen Wissenschafts- und Universitätsstandorten sowie der Nähe zum neuen Flughafen BER. Die Nähe zum Flughafen und die Flächenverfügbarkeit haben darüber hinaus beispielsweise die Allianz und die Sparkasse zu Ansiedlungen in Adlershof geführt.

Umland
Der Teilmarktcluster Umland reicht vom neuen Flughafen BER im Osten bis hin zur brandenburgischen Landeshauptstadt Potsdam im Südwesten und stellt damit noch keine vollständige Umschließung, sondern vielmehr einen südlichen Gürtel außerhalb der Stadtgrenzen Berlins dar. Charakterisiert wird dieser Cluster durch Hochtechnologiestandorte (beispielsweise von MTU, Rolls Royce und SAP), durch den boomenden Logistikcluster Ludwigsfelde/Großbeeren und durch den Wissenschaftsstandort Potsdam mit seiner ausgeprägten Schlösser- und Gärtenlandschaft. „Wir werden in den nächsten Monaten und Jahren diesen Büroteilmarkt detaillierter untersuchen, da sich hier interessante Opportunitäten für Mieter, Entwickler und Investoren abzeichnen“, sagt Stachen. „Es ist nicht ausgeschlossen, dass im Zuge von weiteren Technologieansiedlungen wie Tesla, auch weitere Umlandteilmärkte sich etablieren werden“, ergänzt er.
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