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Gut gefüllte Dealpipeline

Berlin knackt Milliarden-Marke

Der Berliner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien erlebte nach Angaben von Colliers mit einem Transaktionsvolumen von 1,1 Milliarden Euro ein ruhiges erstes Quartal. Der Vorjahresrekord wurde mit einem Minus von 72 Prozent deutlich verfehlt – allerdings trug vor allem die Übernahme des TLG-Portfolios durch Aroundtown zu diesem beispiellosen Ergebnis des Vorjahres bei. Das aktuelle Ergebnis liegt auf dem Niveau des Q1-Transaktionsvolumens des Jahres 2018.

„Der Berliner Investmentmarkt verzeichnete in den ersten drei Monaten aufgrund fehlender Großdeals eine kurze Atempause. Dies liegt einerseits an vielen Großtransaktionen, die noch zum Jahresende 2020 stattfanden, so wechselten zum Beispiel der Focus Teleport II [wir berichteten], die Zehlendorfer Welle [wir berichteten] und der Postbahnhof noch in den letzten Dezembertagen [wir berichteten] die Besitzer. Andererseits dauern viele Ankaufsprüfungen weiterhin länger, weshalb trotz einer gut gefüllten Dealpipeline viele Transaktionen noch nicht im ersten Quartal abgeschlossen oder die Marktansprache in das Folgequartal verschoben wurde“, erläutert Ulf Buhlemann FRICS, Head of Capital Markets bei Colliers in Berlin.

Büroimmobilien weiterhin stark gefragt
Büroimmobilien galten mit einem Transaktionsvolumen von über 800 Millionen Euro und einem Anteil von 78 Prozent weiterhin als sichere Bank. Dahinter reihten sich mit rund sieben Prozent Marktanteil bereits die gewerblichen Grundstücke ein. Logistikimmobilien rundeten mit fünf Prozent die drei gefragtesten Assetklassen ab. Hotel- und Einzelhandelsimmobilien waren weiterhin von fehlenden Opportunitäten und Zurückhaltung geprägt. Die Dominanz von Büros spiegelte sich auch in der größten Transaktionen wider. Real I.S. sicherte sich zwei Bürogebäude mit den Ankermietern Klarna und Nike von Patrizia für einen mittleren dreistelligen Millionenbetrag. Darüber hinaus waren Portfolien rar gesät, Einzeltransaktionen summierten sich in Folge auf über 840 Millionen Euro und 80 Prozent Marktanteil.

Renditen zu Jahresbeginn stabil
Die Bruttoanfangsrendite für Bürogebäude blieb im Vergleich zum Jahresende stabil und notierte Ende März in der Spitze bei 2,80 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr gab sie damit um 10 Basispunkte nach. Die Nachfrage nach Core-Immobilien nimmt stetig zu, und Colliers erwartet eine weitere Kompression bei den Spitzenrenditen in diesem Segment. Deutlich stärker in Bewegung ist die Bruttoanfangsrendite für Industrie- und Logistikobjekte, die binnen eines Jahres um 50 Basispunkte auf 3,70 Prozent nachgab. Einzelhandelsobjekte in Highstreet-Lagen notierten bei 3,20 Prozent (+ 10 Basispunkt zum Vorjahr), während Hotels mit 4,40 Prozent überraschenderweise stabil blieben.

B-Lagen und Cityrand gefragteste Teilmärkte
Das Marktgeschehen spielte sich in den ersten drei Monaten vor allem außerhalb der drei großen Geschäftszentren CBD City West, CBD City Ost und Potsdamer Platz/Leipziger Platz ab, in denen weniger als 100 Millionen Euro investiert wurde. Deutlich gefragter waren der Cityrand (440 Millionen Euro) sowie die Teilmärkte Adlershof und Schönefeld (zusammen 150 Millionen Euro).

Asset- und Fondsmanager sind am aktivsten
Auf Käufer- und Verkäuferseite zeichneten sich die Asset- und Fondsmanager als besonders aktiv aus. Sie kauften für über 460 Millionen Euro ein und trennten sich zugleich von Objekten im Wert von rund 330 Millionen Euro. Projektentwickler kauften Objekte und Grundstücke für über 170 Millionen Euro – ein Zeichen, dass weiterhin eine hohe Nachfrage vor allem nach neuen Büroflächen existiert. Auf Verkäuferseite folgten private Investoren und Immobilien AGs, die Immobilien für jewels rund 200 Millionen Euro verkauften.

Nationale Akteure prägen weiterhin das Marktgeschehen
Internationale Investoren verhalten sich weiterhin abwartend. Sie sind häufig mit der Ausrichtung und (Re-)Positionierung ihrer Portfolien beschäftigt, bevor es wieder aktiv zu Käufen und Verkäufen kommt. Deutsches Kapital dominierte daher das Transaktionsgeschehen – auf Verkäuferseite mit 91 Prozent noch deutlich stärker als mit 73 Prozent auf der Käuferseite.

Ausblick 2021: Volle Dealpipeline
Kemal Zeyveli MRICS, Regional Manager bei Colliers in Berlin: „Trotz der kurzen Verschnaufpause steht der Berliner Investmentmarkt auf einem stabilen Fundament. Die Hoffnung auf schnelle Impffortschritte und eine zügige Normalisierung trifft auf eine gut gefüllte Dealpipeline, die für ein deutlich dynamischeres Transaktionsgeschehen im Jahresverlauf sorgen wird. Wir erwarten auch, dass viele internationale Akteure sukzessive zurückkehren werden. Das Vorjahresergebnis von 8,5 Milliarden Euro sollte in jedem Fall übertroffen werden, so dass ein Jahresendergebnis von 9 Milliarden Euro realistisch erscheint. Dies wäre der zweitbeste Wert, der je auf dem Berliner Markt registriert wurde.“